Immobilienvermietung auf den Kanaren (Rechte/ Pflichten/ Ratschlaege)
Einkünfte aus Vermietung von Immobilien können ein lukrativer Einkommensbestandteil sein. Jedoch, welche Vorschriften gilt es im spanischen Gesetz zu beachten, und welche Details regelt die kanarische Gesetzgebung separat?
Die Vermietung von Immobilien lässt sich grob in die Vermietung von Wohnraum, sonstigen Raummietverträgen (z.B. Zweit- und Ferienresidenzen) sowie von gewerblichen Objekten (Geschäftslokale bzw. Büros) unterteilen. Abhängig von der Vermietungsart gelten unterschiedliche gesetzliche Grundlagen, die es zu beachten gilt.Die Gesetzgebung hinsichtlich der Vermietung von Wohnimmobilien ist sehr mieterschutzfreundlich ausgelegt. So ist eine Mindestvertragsdauer von 5 Jahren, die natürlich einzelvertraglich verlängert werden kann, festgesetzt. Kürzungen der Mietwohndauer (Zeitmietverträge) sind an sehr enge gesetzliche Vorschriften geknüpft und unterliegen dem Zivilgesetzbuch (Código Civil) und dem Vermietungsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos). Ein hoher Mieterschutz ist auch hier gewährt. Der Mietzins wird frei ausgehandelt. An Kaution ist bei Bezug eine Monatsmiete fällig. Soweit im Vertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen, besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht für die Immobilie. Soll die Wohnimmobilie verkauft werden, muss der Mieter 30 Tage vor der Vertragsunterzeichnung über die Verkaufsabsicht informiert werden. In dieser Zeit hat der Mieter das Recht, das Mietobjekt zum festgelegten Kaufpreis zu erwerben.
Bei der Vermietung von Ferienimmobilien muss man unterscheiden zwischen den touristisch gewerblichen Vermietungen de sogenannten „explotación turistica“, die nicht dem normalen Mietgesetz unterliegen, und den sonstigen Vermietungen an Urlaubern. Die „explotación turistica“ wird definiert als eine touristische Vermietung mit einer Dauer zwischen 3 und 45 Tagen, wobei neben der Überlassung des Mietrechts noch andere zusätzliche Dienstleistungen (Pauschalarrangements) erbracht werden müssen. Es gelten das spanische Zivilgesetzbuch und Sondergesetz.
Hinsichtlich der Vermietung von Ferienappartements gelten die Regelungen des Gesetzes Nr. 7/1995 (Grundsatz der Einheitlichkeit der Bewirtschaftung von Immobilien), das zur Sicherung einheitlicher Qualiätsstandards bei der touristischen Vermietung geschaffen wurde und bei Eigentümern von Ferienimmobilien auf grossen Unmut stösst. Das Gesetz besagt, dass eine Vermietung an Touristen nur mit behördlicher Genehmigung zulässig ist.
Die Unterscheidung zwischen touristischen Vermietungen und festen Wohnmietverträgen wird aufgrund der Laufzeit der Mietverträge getroffen. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als 6 Monaten wird eine Vermietung an Urlauber unterstellt, während eine längere Laufzeit auf Zeitmietverträge (s.o.) hindeutet.
Bei grösseren Wohnanlagen sind Appartement-Eigentümer gezwungen, sich bei der Vermietung an Touristen, durch eine Bewirtschaftungsgesellschaft vertreten zu lassen. Wer Wohneigentum innerhalb einer Wohnanlage zum Zwecke der Vermietung an Urlauber erwirbt, muss sich der Nachteile bewusst sein: eine Privatvermietung an Urlauber innerhalb dieser Anlagen wird nicht genehmigt und die Bewirtschaftungsgesellschaften verlangen nicht unerhebliche Provisionen der Mieteinnahmen. Zu beachten ist weiterhin, dass eine Genehmigung zur touristischen Vermietung bei Neubauten nur erfolgt, falls das Gebäude vollständig für die touristische Vermietung vorgesehen ist, während in älteren Anlagen lediglich mehr als eine 51%ige Nutzung der Wohneinheiten des Gebäudes für touristische Zwecke erforderlich ist.
Eine Genehmigung, zur touristischen Vermietung bei Einzelhäusern, ist innerhalb von Touristengebieten einfach zu bekommen. Einzelhäuser ausserhalb von Touristengebieten können nur eine Genehmigung erhalten, wenn sie dem Verband AEDL („Agencia de Empleo y Desarollo Local) angehören, älter als 50 Jahre sind und noch weitere Bedingungen erfüllen. Der Verband AEDL besitzt die alleinige Kompetenz, Vermietungen an Urlauber in Vertretung der Eigentümer vorzunehmen. Vor dem Erwerb von Einzelhäusern in ländlichen Gebieten zum Zweck der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung an Touristen kann momentan nur abgeraten werden. Viele Eigentümer kritisieren die Erfolglosigkeit des Verbandes bei der Vermietung scharf.
Der „Verein zur Förderung des internationalen Tourismus auf den Kanarischen Inseln“ erwägt eine Verfassungsklage gegen das bestehende Gesetz einzureichen, um zu prüfen, ob ein Bruch der spanischen Verfassung und den europäischen Normen vorliegt.
Soll ein Geschäftslokal vermietet werden, kann die Laufzeit des Mietvertrages von beiden Vertragspartnern frei festgelegt werden. Wird nichts vereinbart, ist die Laufzeit des Vertrages vom Modus der Mietzahlung abhängig, d.h., wird ein jährlicher Mietzins vereinbart, ist die Vertragslaufzeit auf ein Jahr begrenzt. Bei einer Veräusserung des Objektes besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht und kann ausserdem eine Kundschaftentschädigung. Das Vorkaufsrecht und die Möglichkeit einer Entschädigung kann natürlich im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Bei gewerblichen Mietverträgen kann der Mieter die Rechte und Pflichten des Vertrages auf einen Nachmieter übertragen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter rechtzeitig informiert wird, und dass das Recht des traspaso nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen ist. Der Vermieter der gewerblichen Immobilie kann durch den traspaso durchaus profitieren. So ist es zulässig, die Mietforderung gegenüber dem neuen Mieter um 20% anzuheben. Clevere Vermieter können einen Teil des traspaso Entgeld bekommen, wenn sie die Option auf Erhalt eines Teiles des traspaso privatrechtlich absichern.
Während Wohnraummietverträge durch starken Mieterschutz gekennzeichnet sind, bleiben bei einer Vermietung von gewerblichen Immobilien für den Vermieter viel mehr Handlungsrechte. Wird eine Immobilie erworben, zu der ein nicht im Grundbuch eingetragener gewerblicher Mietvertrag existiert, ist der Käufer der Immobilie und damit der künftige Vermieter, nicht an den bestehenden Mietvertrag gebunden.
Was muss ein Vermieter von Immobilien bei der Besteuerung beachten?
Als erstes ist zu klären ob der Vermieter beschränkt oder unbeschränkt dem spanischen Steuerrecht unterliegt. Hält sich der Vermieter mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, muss er sich uneingeschränkt, d.h. mit seinem gesamten auch im Ausland erzielten Einkommen, dem spanischen Steuerrecht unterziehen. Da der Nachweis des wahren Aufenthaltes schwer erbracht werden kann, werden auch andere Faktoren berücksichtigt. Besitzt der Vermieter die Residencia oder hat er diese beantragt, gilt er als uneingeschränkt steuerpflichtig. Ein weiterer Anhaltspunkt ist das Immobilien- und sonstige Vermögen. Ist ein grosser Anteil dessen auf spanischem Territorium, kann der Vermieter ebenfalls uneingeschränkt steuerpflichtig gemacht werden.
Ist der Vermieter eingeschränkt steuerpflichtig gelten die Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und dem jeweiligen Wohnland. Für Vermieter mit der deutschen Staatsangehörigkeit wird das Anrechnungsverfahren gemäss Art.23 Abs. 1(b)(ee)DBA angewandt. Mieteinkünfte aus spanischen Immobilien werden dann in Deutschland besteuert, wobei die entrichtete spanische Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet wird.
Steuern für Immobilieneigentum müssen sowohl Ausländer als auch Spanier zahlen. Zu zahlen ist die Grundsteuer bzw. Katastersteuer, die Einkommensteuer und die Vermögenssteuer.
Die Grund- oder auch Katastersteuer wird von den Gemeinden erhoben und ist mit etwa 0,4% ziemlich gering. Abweichungen sind möglich. Die zu zahlende Steuer ist letztendlich abhängig von der Lage der Immobilie, dem Katasterwert und dem individuell von jeder Gemeinde festgelegten Steuerkoeffizienten.
Die Ermittlung der zu zahlenden Einkommensteuer erfolgt bei nichtresidenten Immobilieneigentümern indem auf ein fiktives Einkommen (2% des Katasterwertes) ein Steuersatz von 25% angewandt wird. Keine Einkommensteuer fällt an, wenn der Eigentümer der Immobilie eine juristische Person (Gesellschaft) ist!!
Residenten zahlen Einkommensteuer gemäss ihrer individuellen Progression. Die Steuerrate kann entsprechend der Höhe des Einkommens bei 15% oder bei 30% bis 40% liegen.
Für spanisches Immobilieneigentum fällt sowohl für Residenten wie auch für Nichtresidenten eine geringe Vermögenssteuer an. Zum Vermögen zählen beispielsweise Immobilien, Aktien und Barvermögen. Der Steuersatz bis zu einem Vermögen von 167.000 Euro beträgt nur 0,2%. Diese wird allerdings wiederum nur erhoben, wenn der Eigentümer der Immobilie keine juristische Person (Gesellschaft) ist!
Beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages fällt keine Mehrwertsteuer an. Bei der Vermietung von Geschäftslokalen muss jedoch die Mehrwertsteuer von 7% auf den Mietzins beglichen werden.